La disciplina di riferimento non può che essere quella dell’impossibilità sopravvenuta di cui all’art. 1463 C.C. che così recita “Nei contratti con prestazioni corrispettive, la parte liberata per la sopravvenuta impossibilità della prestazione dovuta non può chiedere la controprestazione, e deve restituire quella che abbia già ricevuta, secondo le norme relative alla ripetizione dell’indebito” o al più quella prevista dall’art. 1464 C.C. rubricato “Impossibilità parziale” a norma della quale “quando la prestazione di una parte è divenuta solo parzialmente impossibile, l’altra parte ha diritto a una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta, e può anche recedere dal contratto qualora non abbia un interesse apprezzabile all’adempimento parziale”.
….. configurabile qualora siano divenuti impossibili l’adempimento della prestazione da parte del debitore o l’utilizzazione della stessa ad opera della controparte, purché tale impossibilità non sia imputabile al creditore ed il suo interesse a ricevere la prestazione medesima sia venuto meno, dovendosi in tal caso prendere atto che non può più essere conseguita la finalità essenziale in cui consiste la causa concreta del contratto, con la conseguente estinzione dell’obbligazione.” (Cassazione civile sez. III, 29/03/2019, n. 8766).
Da ciò possono trarsi valide argomentazioni a sostegno della sospensione del pagamento dei canoni di affitto per tutto il tempo in cui saranno in vigore le limitazioni di cui alla decretazione d’urgenza.
Occorre, pertanto, che il conduttore che intenda valersi di siffatta tutela, formalizzi in modo corretto al locatore la sospensione del pagamento del canone in quanto allo stato, in via generale, non vi sono provvedimenti che autorizzino la sospensione del pagamento dei canoni di locazione in favore di aziende, imprenditori, associazioni le cui attività sono stato sospese.
(sentenza che potrebbe essere richiamata in via analogica) In relazione ai contratti di locazione di immobili urbani, qualora l’immobile locato venga a versare, anche se non per colpa del locatore, in condizioni tali da non consentire il normale godimento del bene in relazione alla sua destinazione contrattuale (nel caso di specie….), il conduttore convenuto in giudizio per il pagamento dell’intero canone, se non può validamente opporre l’eccezione di inadempimento, ha comunque diritto ad ottenere una riduzione del canone, proporzionale alla riduzione dell’utilità che il conduttore consegue, a causa del limiti esistenti al pieno godimento del bene come contrattualmente previsto. Cass. civ., sez. III, 27 febbraio 2004, n. 3991, Ass. Sportiva Linea Verde c. Capizzi.
Dunque, in forza dei principi su enunciati, l’affittuario potrebbe essere esonerato dal pagamento, parziale o totale (….) dei canoni per tutto il periodo della sospensione dell’attività imposta dall’Autorità.
Discorso a parte – a dire dello scrivente – se invece a chiudere è una di quelle attività con il codice ATECO autorizzate a stare aperto. In questo caso va capito se la chiusura è dovuta per un totale (o parziale) venir meno di operatività da parte dei propri clienti, oppure questa è stata rimandata, ritenendo opportuno comunque chiudere posto che tale operatività poteva essere recuperata successivamente. E’ evidente che l’onere di dimostrare le ragioni che hanno portato alla chiusura resti a carico del conduttore con la conseguenza della maggiore prudenza nel richiedere la sospensione del canone, specie se in modo totale, non usufruendo della copertura del Cura Italia, ma anzi potendo secondo il decreto usufruire delle agevolazioni fiscali.
L’esame del caso concreto è evidentemente presupposto necessario per l’impostazione della sospensione o dell’accettazione della stessa da parte del locatore. Restiamo a disposizione per ogni chiarimento.